当刚需板块不断向外挤压，2020年刚需一族在苏州买房，已经没有太多选择！而太湖度假区和运东成为了当下苏州刚需买房人的置业热土。一个是今年的刚需板块中的当红炸子鸡，一个是去年收割了一大批刚需购房者的板块，直到现在还是有不少买房人在这两大板块中纠结！毕竟，这两大板块，不仅同是各自区域内的新房房价洼地板块，且自带优势。今天，我们就把「太湖度假区板块」和「运东板块」拉来正面开杠，从交通、商业、教育、楼市等维度，进行一场pk，快来看看你想买哪个板块？你们觉得这2个板块，哪个更是刚需置业首选？欢迎投票。
从整体定位看，太湖度假区板块属于苏州重点打造的5大旅游区之一，也是苏州“一城四核”城市发展战略的重要组成部分。而板块楼市的崛起，还要追究到14年前。2006年1月，中信地产下属苏州公司拿下太湖度假区835亩土地，共计8副地块，整体案名叫做“中信太湖城”，一座76万方的城邦。之后，太湖边上出现了一众天价度假别墅，最高售价甚至过亿，彼时，太湖度假区仍是苏州及周边乃至上海人会关注的休闲度假板块。到了2010年，板块楼市现状再次出现了转机，花样年收购了中信太湖城剩余的6幅地块，共计50万方，打造了花样年别样城这一与板块原基调格格不入的刚需高层产品。结果凭着5555的单价，花样年成了那年苏州楼市的销冠。紧跟着，华丽家族太湖汇景、吴中相王府等刚需盘入市，万元以内的价格，让苏州刚需一族开始关注太湖度假区板块。近几年更是随着中环的开通、地铁5号线的规划，以及度假区政府喊出的：“中央旅游商贸区”，吸引了大批大牌房企和买房人涌入！土拍市场火热、新房市场火热，这个位于苏州最西端的偏僻板块一举成为当下苏州刚需市场的大热板块。运东：从以工厂为主的板块成为园区外溢的一大热土，只用了3年！从大范围来讲，运东指的就是京杭大运河东的区域。再具体一些，运东板块归属吴江，早期也是吴江的边缘板块，地处吴江与其他区的接壤。板块内早期以工厂为主，为数不多的老小区房龄至今都有超过10年。可以说运东在前十年间，不管是楼市、商业还是交通都处于停滞发展的状态。这种情况一直持续到2017年，当被市区高房价挤压不得不向外扩散的刚需购房者来到运东，强烈的居住需求也使得运东板块的基础设施建设重新启动。学校、商业、交通开始进入规划和动工，原先林立的厂房也在动迁搬离。同时，宅地和纯新盘的出让和建设也在有条不絮的进行中。到2019年，运东的多个纯新盘扎堆入市，同时随着东环南延的二期工程的正式通车，借助着可快速通达园区的优势，房价较低的运东成为了园区外溢人群的一大乐土。
我一直认同的观点是，对于远郊板块来说一条地铁的意义和重要性要远大于其他生活配套！在交通配套这一块，太湖度假区算是苏州“1”字头板块中配套相对较全的了。1、预计2021年开通的地铁5号线，苏州换乘王，自西向东贯穿吴中区、新区、姑苏区、园区；3、区域内的沪常高速，可以快速到达科技城、园区等地区。要说运东的真正崛起，那跟东环南延二期脱不开关系。该工程在去年正式通车后，自驾从运东到园区只需20分钟左右，这对于运东来说意义非同凡响。除此之外目前运东还规划了江陵高架快速路，这条快速路西起苏州湾立交，东止江陵东路与庞东路交叉口，这条快速路通车之后将会进一步改善运东的交通现状。比较尴尬的就是运东没有一条完整穿过的地铁线，离现有四号线地铁口近的小区也为数不多，并且都不能称作真正的地铁房。
太湖度假区板块：板块内的交通进行了一轮升级，随着各个新盘的建成和居住人气的聚拢，板块内的各方面生活配套也将迎来升级。
商业方面，香山花园农贸市场、舟山农贸市场、舟山里中心、渔帆路商业中心（在建）、纯水岸北侧邻里中心（在建）、中海商业体和太湖汇景自带的4万方商业街或将于年内启动招商动作，以及中海、恒泰、城投联合打造的12万方综合商业体，和多个住宅项目自带一定体量的商业……除此之外，板块内还有香山实验小学、香山中学、舟山幼儿园、舟山实验小学等已有教育配套，和蒯祥幼儿园、香山中学（二期）、中心区第三小学（在建）、第四幼儿园（在建）等在建配套；香山社区卫生服务中心、新建卫生服务中心等医疗配套，还预留了一块综合医院用地，可以满足日常生活需求。运东板块：运东很多污染型的工厂都逐渐被迁出后，板块内重新规划了大量的住宅以及相应的学校和商业配套，这些住宅及配套主要集中在运东南。商业方面，目前运东已有江南奥斯卡、乐8商业广场，欧德福广场，华东农副产品批发市场、敏华商业中心，丽景、伟业等。目前政府也规划了很多商业地块并且未来新的商业规划主要集中在云梨路二侧。在该地段由博洛尼重磅打造的16万方“苏州湾天空之城”已经动工，集商业、酒店、公寓、文化展馆于一体。该项目将成为区域内最大商业体，预计2022年3月完工。教育方面，运东已有的学校包括山湖花园小学(本部)、山湖花园小学淞南阳光分校、吴江开发区实验初级中学，另外还有多所扩建、改建、新建的学校，包括了从幼儿园到高中的全面配置。北大新世纪外国语学校
而在新建校区中最值得关注的是一所北大新世纪外国语（私立），涵盖了幼儿园到高中的一站式教学；还有一所就是备受关注的运河实验学校，占地8万方，包含了小学和初中，与北大新世纪同年交付。但这些学校具体如何，这还有待投入使用后考试排名的检验，所以目前无法做定性判断。
太湖度假区板块：目前板块内有9大楼盘在售或待上市，其中在售楼盘包括龙湖大境天成、蔚蓝四季花园、碧桂园伴山澜湾、新力云语铂园、北辰观澜府、太湖汇景和中海寰湖时代。主力在售的都是低总价小面积的高层或洋房产品，均价在1.3-1.9万/㎡。其中龙湖大境天成、中海寰湖时代可以说是当红炸子鸡。前者是目前板块内唯一正地铁盘，后者则顶着新人光环、占据着单价低的优势，一经入市销量都异常火爆。另外，板块内还有绿城和新希望的地块待上市。我对于绿城地块抱有很高期待，因为它即将成为继大境天成之后的第二个正地铁盘，未来上市价格可参考大境天成，或为毛坯交付。运东板块：目前运东板块有5个新盘集中供货，还有2大新盘待开盘入市，整个板块新房供应体量大，房源多，竞争十分激烈。运东北目前只有联发棠颂在售，也快到销售尾声；运东南还有大量新房，共6个新盘及地块：佳兆业湖心溪岸、中旅运河名著、新希望锦麟府都是毛坯房源在售，均价在1.9-2万/㎡左右，中交九雅花园精装备案均价约20752元/㎡，中建河风印月毛坯均价2.1万/㎡，旭辉吴门里雅苑、绿地19号地块待上市。在我看来，太湖度假区主要属性还是自然资源和宜居，出于环境保护的考虑，注定不允许出现大型研发或者工业项目，也就是说这里的未来成长空间和人才导入很一般。如果期望着它能成长为下一个【新城】或迎来重磅规划和利好的，趁早断了这心思。预算不够、且以自住买房需求为主的买房人，这里的价格优势和优越的先天环境还是值得下手的。运东相比较而言，居住环境没有度假区板块优秀，同时未来楼市的成长空间也不会太高。但介于其是接收园区外溢的板块中房价最低的，使其拥有了明确的定位和固定的客群，因此也在苏州刚需置业板块上占据着不可取代的人气和地位。总之，自住买房，大家还是要按预算和生活需求选择！拒绝盲目跟风和无脑投资！
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